Mijn hypotheek oversluiten: hoe zit dat?

Tegenwoordig ontkom je niet meer aan een hypotheek als je van plan bent een huis te kopen. Bij het afsluiten van een hypotheek wordt er door de geldverstrekker, meestal de bank, een rentepercentage vastgesteld. Dit wordt onder andere gedaan op basis van je (verwachte) inkomen, je eventuele schuldenlast en de looptijd en hoogte van de hypotheek.

Het vastgestelde rentepercentage bepaalt de hoogte van de zogeheten hypotheekrente. Dit is het maandelijkse bedrag dat bovenop de aflossing van de hypotheek betaald moet worden aan de verstrekker van het kapitaal. Het bepaalde rentepercentage blijft constant gedurende de looptijd van de hypotheek, tenzij je besluit je hypotheek over te sluiten.

Wat houdt het oversluiten van mijn hypotheek in?

Het oversluiten van een hypotheek betekent simpelweg het openbreken van het hypotheekcontract met de geldverstrekker. Als de marktrente verschilt van de rente in jouw contract, kan het gunstig zijn om je hypotheek over te sluiten. Voordat je besluit om je hypotheek over te sluiten, bestaat er altijd de mogelijkheid om je bank te vragen om een nieuw renteaanbod. Dit is gebaseerd op de huidige marktrente, de looptijd en de hoogte van jouw hypotheek. Als je toch besluit je hypotheek over te sluiten, kun je kiezen voor het omzetten van je hypotheek of het overstappen naar een andere geldverstrekker.

Boeterente

Het omzetten van je hypotheek kan gunstig zijn als de huidige hypotheekrente bij je bank lager is dan de vastgestelde rente bij het afsluiten van jouw hypotheek. Om het verschil in maandelijkse hypotheekrente te compenseren, vraagt de bank je om een zogeheten boeterente. Deze boeterente bevat onder andere kosten voor het hypotheekadvies en taxatie- en notariskosten. Wanneer de boeterente lager is dan het verschil in hypotheekrente dat ontstaat door het oversluiten van je hypotheek, kun je geld besparen op toekomstige betalingen van hypotheekrentes.

Ook kun je ervoor kiezen om over te stappen met je hypotheek naar een andere bank. Als de rente bij een andere bank lager ligt dan de rente die is vastgesteld in jouw hypotheek contract, kan het voordelig zijn om te switchen van bank. Het gunstigste voor het overstappen naar een andere bank, is wanneer het verschil in rente tussen je huidige bank en je nieuwe bank het grootst is.

Is het oversluiten van een hypotheek altijd mogelijk?

Als jij je hypotheek wilt oversluiten, doe je dit altijd in overleg met je bank. Die besluit om je wel of geen toestemming te geven. De bank is in dit geval de hypotheeknemer en jij als individu bent de hypotheekgever. Een bank kan het oversluiten van je hypotheek weigeren als je bijvoorbeeld minder bent gaan verdienen of minder uren in de week werkt. Ook het verwachte inkomen van je eventuele partner speelt hier een rol in. Een andere oorzaak voor het weigeren van een oversluiting van je hypotheek, kan zijn dat jouw hypotheek ‘onder water’ is komen te staan. Dit houdt in dat je hypotheek een hoger bedrag bedraagt dan de huidige prijs van je woning. Wanneer je een hypotheek afsluit bij je bank, heeft de bank jouw woning als onderpand, mocht jij niet in staat zijn je hypotheek terug te betalen. Als de waarde van de woning onder de waarde van je hypotheek ligt, zal de bank verlies maken en zal het jouw verzoek om over te sluiten weigeren.

Oversluiten bij verschillende hypotheekvormen

Het oversluiten van je hypotheek kan per hypotheekvorm verschillen. Elke vorm heeft namelijk verschillende voor- en nadelen. Bij bijvoorbeeld een spaarhypotheek heeft het vrijwel geen zin om je hypotheek over te sluiten. Deze vorm wordt gekenmerkt door een constant bedrag dat elke maand moet worden betaald. Als door het oversluiten van jouw hypotheek de maandelijkse rente daalt, zal de maandelijkse aflossing stijgen om zo het maandelijkse totaalbedrag gelijk te houden. Bij hypotheekvormen waar de hoogte van de aflossing en de rente los van elkaar staan kan het oversluiten van je hypotheek echter wel lonen. Voorbeelden hiervan zijn lineaire of annuïtaire vormen. Bij een lineaire hypotheek is er sprake van constante aflossingen. Door het aflossen van (een deel) van je hypotheek daalt het resterende bedrag van je hypotheek. Door een lager bedrag aan openstaande schuld zal het te moeten betalen rentebedrag dalen. Als er door het oversluiten van jouw hypotheek een lager rentepercentage wordt bepaald, kan er een voordelig verschil ontstaan voor jou als hypotheeknemer. NetjesScheiden helpt je graag met vragen over de hypotheek en het huis.